Ao longo de sua história, segundo registros, o Rio de Janeiro teve 6 hipódromos principais (além de outros pequenos e informais) dedicados ao turfe (corridas de cavalos de raça pura). Inspirada em modelos europeus, a elite carioca do século 19 consumiu bastante este esporte. Com o tempo, porém, as coisas mudaram. No século 20, o único remanescente foi o hipódromo da Gávea, do Jockey Club Brasileiro, que chegou vivo ao século 21, ainda que com desinteresse galopante das novas gerações e graças ao subsídio econômico cavalar de seu tombamento, um enorme ganho estético para a cidade.
Numa tentadora – e provavelmente correta – comparação de percurso existencial com o mundialmente famoso clube vizinho, rubronegro, hoje de futebol e outrora de remo, parece seguro apostar:
– Apesar de imprevisível, é altamente provável que, dentro de algumas décadas, nos inacreditáveis 643 mil metros quadrados de nosso Jockey, no melhor ponto da cidade inteira, não existam mais cavalos, e sim qualquer outra coisa.
Afinal, todos sabem, tal tendência é inercial e global.
Entretanto, assim como os sauditas olharam para os lados antes do petróleo acabar, o turfe carioca enquanto esporte ainda vivo pode, e deve, fazer o mesmo. (Vale também para a cidade como um todo, abordaremos adiante).
Ao que parece, as gestões recentes do Jockey são fatalistas, mas competentes. Se não podem fabricar demanda, focam em fabricar oferta: mais potros, mais leilões, mais prêmios aos proprietários. Exige muita parcimônia, porém, a ideia de que uma sinalização competente, numa estrada a lugar nenhum, seja capaz de gerar tráfego, isto é, capaz de fazer com que herdeiros jovens de proprietários ad mortem apaixonem-se, eles mesmos, pela paixão dos avós.
Um caminho mais ousado, porém, e em linha com os projetos imobiliários mais prósperos do mundo atual, seria ressignificar a experiência do proprietário de cavalos, atraindo atores novos para o papel, ao mesmo tempo que os transformando, eles próprios, em demanda (receita) do hipódromo. Engendra-se assim um ecossistema mais autosuficiente, menos dependente do MGA (movimento geral de apostas) externo, que aliás tende, uma vez feito isso, a crescer.
Vale lembrar que nenhum tombamento, afinal, justifica-se pela atividade em si praticada no espaço, se essas sempre são insubstituíveis apenas a alguns poucos. A verdadeira razão, o valor real ao coletivo, diga-se, está sempre na motivação subliminar: no caso do Jockey, a conexão do Rio com seu passado glorioso e sua linhagem arquitetônica francesa, sua extravagante condição de metrópole dentro da natureza. Tudo isso, obviamente, junto a um mais que bem vindo respiro ante o sufocamento das cidades, feito pela verticalização imobiliária.
Qual seria o truque, portanto, para resgatar o imenso valor subliminar do Jockey à cidade e ao público, e sobretudo a seus sócios, ao mesmo tempo que engendrando o tal ecossistema autosuficiente, onde novas gerações de membros encontram um one stop shop de desejos (consumo) de experiências cotidianas, e onde o criador de cavalos, ofertante de corridas, é ele mesmo o cliente?
Antes de mais nada, a atual campeã mundial dessa técnica é uma empresa brasileira listada em bolsa, a JHSF. Como ilustração, a revolução do Jockey do Rio seria uma versão menor, estilosamente infiltrada no prado urbano carioca, do Boa Vista Village.
Não, a ideia não é convencer a turma dos cavalos a surfar. Longe disso.
Sim, parte da ideia é construir a melhor piscina de ondas do planeta (PerfectSwell) no infield (prado), preservando a integridade e o sossego do hipódromo (e do lago principal), de forma que fotos de aereos de surfistas do Brazilian Storm, com o Cristo Redentor (e o Jockey) ao fundo, sejam os cartões postais modernos da cidade.
Vamos por partes
O JCB, em seus 643 mil metros quadrados murados no filét mignon geográfico do Rio, é melhor compreendido se dividido em quatro partes:
– Um clube privado propriamente dito, com quase 20 mil sócios (número inclui dependentes, de forma que títulares são aproximadamente 5.500). Embora ocupem somente 8% da área do complexo, tecnicamente são os proprietários de tudo, ainda que com poderes limitados (arranjos pregresssos);
– O maior hipódromo do país, réplica do antigo Longchamps no Bois de Boulogne, aberto ao público;
– Uma vila hípica, com hospital e serviços veterinários, 100 cocheiras, 500 moradores, 1000 cavalos, espaço para leilões e outros afins do turfe, em 131.000 metros quadrados vedados ao público e aos sócios do clube (acesso somente aos proprietários dos animais, e profissionais envolvidos);
-Espaços de borda sublocados a operadores externos, como 8 restaurantes, uma galeria, um teatro, uma escola municipal, e outros mais, ao longo de sua face Gávea/JB.
Proposta de valor
A primeira parte, marcada em roxo, já maximiza sua proposta de valor, e continuaria como está. Se autofinancia, autogoverna, etc, permanecendo dona do próprio nariz. Mas venderia para a JHSF o ownership das outras três partes.
As outras 3, por outro lado, não ficariam como estão: receberiam retrofit (re-glamourizadas), integrando suas operações debaixo de uma empresa craque listada, monetizando melhor seu valor arquitetônico e histórico.
Proprietários de cavalos, que dariam anuência ao negócio, não receberiam pagamento. Ao contrário, pagariam pela obra em suas baias e cocheras, além de comprar com desconto (R$35mil/m2) salas modernas para seus family offices e assets, ali mesmo, na vila. Mais ainda, trata-se de oportunidade para atualizar o próprio racetrack.
Numa primeira era, somente 15% da area da vila (ou 20.000m2 de solo) seria comercializada assim, largando em R$45mil/m2. Gestoras independentes de fundos de investimentos (30% dos R$9 tri de AUM do mercado nacional já estão na zona sul do Rio, concentradas no Leblon) seriam atraídas pelo ambiente de segurança, integrado a restaurantes, clubes e lazer, e por pequenas casinhas desenhadas a elas.
Para todos os produtos, somente sócios do clube têm acesso a compras (disparando o valor patrimonial dos títulos).
Por que estimar 15%, inicialmente:
Arbitrado. O rule of thumb diz que o desperdicio provável, em entidades ineficientes, é de ao menos 15%. Sem ofença a gestores do clube, mas a vila tem cem anos de idade, a inércia é enorme. No Sha Tin Racecourse, em Hong Kong, moram 1260 cavalos, em area total menor que a nossa.
Além disso, a ideia na primeira era é turbinar o turfe, e não sabotá-lo. Exatamente pela contramão, vale a aposta: com o fim do Jockey de São Paulo e outros mundo afora, onde sobreviverá o esporte? A vocação real do Rio é o turismo.
Complexo simples
Enquanto esporte recreativo, a modalidade mais praticada (e provavelmente lucrativa) no JCB é o tênis. O clube, aliás, sedia o Rio Open. O surfe, por outro lado, dispensa comentários, e chegou ao Brasil (hoje sua maior potência) exatamente pela zona sul do Rio de janeiro, onde é eterno. Como catalisador imobiliário moderno, esportes são mágicos. Mas em qual deles apostar?
Quando se é dono de um hipódromo, não é preciso escolher o cavalo certo! A ideia de esbarrar, no mesmo ambiente, com o #1 do mundo no ranking mundial de surfe e um tenista ou jóquei profissional, ao mesmo tempo em que todos (incluindo você) circulam pelo espaço a trabalho, não somente é muito bacana quanto espelha exatamente a graça do Rio, enquanto metrópole.
600 títulos de um Surf Club “standalone”, com piscina Perfect Swell ao meio do prado, seriam vendidos aos sócios do JCB, a preço inicial de R$1.000.000 cada, e mensalidade adicional de R$3.500,00.
Um Fasano Joquey Club ocuparia o espaço onde hoje funciona a escola municipal, realocada. A hospedagem nele permitiria acesso a compra de sessões na piscina. Vizinho ao Paddock do turfe, a identidade do hotel trabalha a dualidade turfe e surfe, contando a historia da gestação (carioca) de ambos no Brasil.
Economics atual
O JCB representa hoje, sozinho, 80% do mercado de turfe nacional. Em 2024, o MGA mensal (média) foi de R$17milhões, valor nominalmente igual aos de 2012, o que ilustra desânimo, em termos reais.
Seu balanço reflete receitas concentradas em apostas (60-70%), despesas altas (aprox R$10mi mensais) e margem muito apertada (lucro líquido de R$600k), uma vez que o MGA é majoritariamente distribuido entre apostadores, além das premiações de criadores e jockeys (essas entram no balanço como despesas).
Soma-se a isso a recente ascenção explosiva da industria de apostas online (bets), recém regulamentada, cujo impacto no MGA é por enquanto ambiguo, mas pode a qualquer momento, sabe-se lá, disruptar por completo qualquer Jockey do mundo, que por um instante durma ao cavalo.
Por outro lado, o clube social, se isolado fosse como associação, isento das despesas do hipódromo e da vila, seria saudável e perene, refletindo onde está o interesse real dos sócios atuais.
Tal alívio financeiro real, combinado ao acesso a compra de modernos produtos extras opcionais (como a piscina de surfe) e votos de torcida para que o restante do Jockey se reinvente, justificaria a venda do JCB, por parte de seus sócios, para a JHSF.
Economics desta Proposta
5500 sócios titulares:
- Recebem injeção de liquidez (via descontos e isenções)
- Desvinculam-se das despesas e incertezas do turfe
- Clube mais próspero e saudável
- Opcionalidades de compra de outros memberships (Surf Club, Vila Hípica, Offices)
- Provável valorização patrimonial de seus títulos
JHSF:
- Ownership/direito de exploração do terreno e tombamento
- Submete projeto a pré aprovação do clube
- VGV total (vila, surf, hotel) em prováveis R$1,5bi
- Opera Hotel, Surf Club, Vila & Offices, Hipódromo (receitas recorrentes)
- Integra a exportação das corridas (JCB já faz) a seu buffer de produtos internacionais
Cidade:
- Valor agregado (midia, marca, turismo)
- Apelo mais forte ao carioca, potencial frequentador (restaurantes, galerias, páreos, eventos)
- Maior receita tributária, do mesmo espaço
A quem isso não interessaria?
A ideia popular de que não existe demanda de alta renda no Rio é grosseiramente equivocada. Não existem, ao contrário, boas ofertas. Essas atraem demanda de outras geografias, como bem sabe a JHSF.
Somente nos bairros vizinhos ao Jockey, há um PIB igual ao de Campinas inteira. A zona sul do Rio vendeu, nos últimos anos, um total de 200.000m2 de imóveis, com preço igual ou maior a R$35mil.
Numa época em que segurança pública torna-se o tema central da política nacional, a revitalização deste oásis é muito bem vinda. Além disso, a região destes bairros é o maior enclave da lei e da ordem na cidade.
Algo nessa linha parece irrecusável a administraçao do clube, já que outros interessados, futuramente, podem não visualizar o valor de se empoderar o turfe, esporte minguante.
Ainda, outros podem ser visionários, mas sem histórico e expertise de execução a altura. Ou, mais provavelmente, sem R$5bi em caixa e uma agenda de se apresentar ao mundo como empresa imbatível no mercado de experiências de alta renda, made in Brazil.
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